北京市法院2014年受理农村房屋买卖合同案件430件，至2018增至1303件，五年里案件增幅达203%。该类案件呈现数量骤增、郊区法院多、审理周期长难度大、发改率较高等特点。平谷法院经调研认为该类案件主要存在以下“三难”：

一是诉求无效返还案件处理难。基于多次专题研讨会议讨论结果，现北京市已基本确定农村私有房屋买卖合同认定“以无效为原则，以认定有效为例外”的共识。但合同被确认无效后，买房人多不配合法院工作。有些买房人拒绝对返还房屋进行答辩，另有部分买房人已在争议房屋处居住多年，在本市亦无其他住房，无法对其妥善安置，甚至个别买房人在执行阶段对卖房人进行言语威胁，到区政法委等多处信访闹访，制造社会舆论，息访工作难度大，卖房人因案件不能按期执行，对法院工作也容易产生不满。

二是具体赔偿数额评估鉴定难。诉讼过程中，多存在当事人不配合鉴定导致赔偿款项难以确定的情况。一方面，在需要对房屋进行现有地段增值情况、买房人增建、修缮价值进行鉴定时，买房人大多不配合评估鉴定，闭门装作无人，拒不同意进入等情况，导致鉴定工作无法顺利进行；另一方面，对于同意鉴定的情况，往往是买房人与卖房人分别依据文件价格及市场价格对房屋进行评估，导致一个案件中出具两份甚至多份鉴定报告，法院最终裁判依据与鉴定报告有所差异，加之多次鉴定导致案件审理周期过长，影响审判质效同时当事人亦难以服判息诉。

三是最终裁判尺度统一标准难。合同被确认无效后，就宅基地及房屋的价格评估问题如何确定实践中争议较大，也是此类案件发改率较高的重要原因。对于已进入征用拆迁程序的涉案房屋，根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定，房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价和房屋重置成新价两部分组成，有明确的参照依据。对于尚未进入征用拆迁程序的房屋，应以其相近区域内最新普遍住房指导价为基础，核算宅基地区位补偿款和房屋重置成新价。对于未拆迁地区如何确认宅基地区位补偿款，实践中有多种处理方式。具体包括以询价周边商品房价格方式确定、依据区政府文件价格确定、在文件价格基础上适当上浮确定、依据评估机构参照市场价的评估结论确定等多种情况，目前尚无统一标准，法官自由裁量权较大，同案不同判情况突出。

对此，平谷法院提出以下对策建议：

一是明确案件处理思路。为缓解审判、执行及信访工作压力，针对诉求无效返还的农村房屋买卖案件，应当统一案件处理思路。对于卖房人起诉请求确认合同无效并要求返还房屋的，如买房人拒绝就返还房屋进行答辩，应明确在判决确认合同无效同时，驳回卖房人诉请，并述明就返还问题另行解决；对卖房人起诉请求返还房屋的，视情况确定是否支持，如具备腾房条件判决在合理期限内返还房屋，如不具备条件，则另行处理。

二是统一案件赔偿标准。以会议纪要形式，统一确定合同无效后的赔偿标准问题。尤其对于尚未进入拆迁程序的案件，要求评估机构在进行评估时应当向当地政府相关部门进行询价，同时对于政府有最新区位指导价的，应依照区位指导价进行评估，法官最终可根据实际情况上浮或下调一定比例，对评估结果进行全面审查，加强裁判的标准化适用，以避免买卖双方利益严重失衡。

三是强化类案释法析理。承办法官加强庭前审查和释明工作，针对审理过程中的程序性和实体性问题，向双方当事人解释清楚相关规定，同时在明确诉求、提出反诉等方面进行适当指导，增设判后答疑为必备环节。针对此类案件骤增情况，结合不同村情民意，开展形式多样的普法宣传活动，引导群众规范房屋交易和维权行为。