新冠肺炎疫情期间，我国房地产销售行业传统线下销售模式受限，很多房地产开发企业转战线上销售缓解困境。平谷法院调研发现，房地产企业线上交易房产存在以下风险：

一是存在虚假宣传推广风险。为获取客户资源，有的房企的销售人员在直播或视频讲解时一定程度地夸大项目的信息、优势及功能，房企销售人员的行为很可能构成虚假宣传。有的房企在宣传广告中打出醒目用语，但在其后一行用更小的字体表述具体内容，比如现在购房即送家具，后面再用更小字体表明购房即可抽取家具，有的房企承诺买房即送车位，但却未表明是否所有户型都享受优惠，后期不排除购房人要求房产公司赔偿其损失的责任。

二是合同条款解释不清易引发纠纷。目前线上认购协议多数是房企单方直接在签订界面设定，其本质属于格式合同，若房企未将免除或者限制自身责任的条款与其他商业条款加以区分且不作特别的提示和说明，可能导致购房人主张相关条款无效并要求赔偿损失。有些房企为提高购房人的线上购房积极性而推出无理由退房政策，但是房企未在合同文本中解释清楚无理由退房的流程、周期及关联费用的负担，由于无理由退房往往会涉及房企、购房人及房管部门，所以实际操作时可能出现实际条件苛刻，退款时间较长问题，极易引发纠纷。有些房企在签订《商品房网上认购书》《商品房认购书》等环节均要求购房人缴纳定金，但是对不同环节缴纳的定金最终如何处置未进行详细约定，可能会导致双方产生不尽相同的理解，若购房人对此产生异议，极易引发纠纷。

三、合同的效力可能存在瑕疵。疫情期间，房企和购房人往往采取线上电子签约或者视频签约方式完成签约过程。部分房企选择采取线上下单、签订电子协议的线上电子签约模式，但此模式下可能存在购房人不具备合法授权的条件下委托他人代签的情形，后期可能导致商品房权属纠纷或者购房人以签约人无权代理为由要求解除合同纠纷。部分房企采取销售人员向购房人发送电子合同，购房人将电子合同文本打印后，双方视频签订协议，如果购房人的身份未被确认可能导致签署的合同效力存在瑕疵，如果双方未对签署文件的内容逐字确认，不排除双方的合同版本不一致，可能导致相关条款存在效力瑕疵。

四、搜集个人信息存在合规和泄露风险。目前少数房企通过微信公众号、第三方互联网电商平台，大多数自行开发app、小程序或企业网站提供线上售房服务，但几乎均要求初次登录的购房人微信授权登录或提供手机号码、姓名、位置信息甚至要求输入身份证号码。虽说提取购房人的个人信息便于销售人员进一步邀约，但是如果房企要求潜在购房人在浏览房源信息前注册成为用户或要求提供个人信息，可能涉嫌违反法律规定；如果未能妥善储存和加密消费者的个人信息可能会导致购房人的个人信息、购房信息泄漏甚至被非法使用或者售卖，进而导致被诉。

针对以上问题，平谷法院提出如下建议：

一是房产销售人员应规范使用销售、宣传用语，准确表述所受商品房的价格、折扣比例、VR展示标尺比例及周边配套设施，明确赠送物品种类、奖励时限等。二是政府相关部门应加强引导，制定规范的商品房交易合同范本，明确交易双方的权利义务，营造诚信经营、公平交易的市场环境。三是购房人应核实清楚房屋信息、房屋性质等基本信息。房企也应当注意确认购房人信息、核实购房资格、查询征信情况等。四是房企搜集个人信息应秉承适当原则。另外，要采取恰当方式严密管理搜集到的信息，防止购房人个人信息泄露。