【案情简介】

2017年4月，韩某与王某签订建房合同及建房施工计划书，约定由韩某以包工包料的形式承包王某的民房建设工程定。2018年5月二层主体建设完毕。双方在合同中就施工内容（旧房拆除、机械开槽）、项目和标准、责任、承包价格（每建筑平方米1150元）、付款方式等进行了约定。王某因房屋存在质量问题与韩某发生争议，韩某停止施工。后王某另行找他人对韩某未完成的部分进行施工。施工期间，王某向韩某支付工程款共计178 000元。施工过程中，韩某租用王某家的架子管，双方协商确认该项费用为2125.67元，韩某同意从总的工程款中予以扣除。合同之外，韩某为王某增建了院墙，经双方协商确认，该部分费用为4000元。庭审过程中，双方对是否将房屋出檐部分计入建筑面积、韩某已完成的工程量占涉案房屋总工程量的比例、建院墙的增加项费用、王某另行找人建房的费用应否扣除有争议。

【调查与处理】

双方争议的事实为：

1. 关于工程价款总额。

韩某主张按二层房顶的面积乘以2计算建筑面积，并按照每建筑平方米1150元计算工程价款总额；王某主张按实际建筑的面积乘以每建筑平方米1150元计算工程价款总额。根据双方签订的《建房合同》第五条的约定：出檐部分、飘窗部分，计算建筑面积，以实际发生建筑面积测量为准。故依据现场勘查结果，确认建筑面积为272.08平方米。涉案房屋的工程款为272.08平方米*1150元/平方米＝312 892元。另，合同之外，韩某为王某增建了院墙，经双方协商确认，该部分费用为4000元，法院认为该部分增项应当计入工程价款总额中。

2.涉案房屋未完工部分的价款。

双方一致认可未完工的工程项目：1.木工吊顶；2.瓦工的贴墙砖；3.油工的墙体未刷白；4.门窗；5.电工插座、电线、灯等未安装，本院对上述未完工部分予以确认。王某主张按照其另找他人施工所产生的费用予以扣除，并提交了相应的证据材料，因王某提供的上述证据是其另行找人施工产生的花费，与本案不存在关联性，故法院认为王某提交的证据缺乏关联性，按照他人施工的费用扣除未完工部分的价款缺乏依据。法院根据现场勘查的情况和平谷区农村建房习惯，酌定韩某就涉案房屋所完成的工程量为65%（不含建院墙）。

3.涉案房屋是否存在质量问题。

本案的涉诉工程系农村建房工程，目前农村房屋工程预算价款普遍偏低，建筑设备简陋、缺乏质量规范及标准，加之涉案工程未全部完工，工程难免存在一定的瑕疵。经法院现场勘查，涉案房屋确实存在对合同约定部分未完工及部分施工瑕疵问题，韩某亦对此情况表示认可，故法院综合双方当事人的陈述、现场勘查情况、目前农村建房工程现状，对涉案房屋的工程款酌定扣减6000元。

【法律分析】

本案中，双方对房屋质量问题产生争议，王某另找他人建房，从而引发双方争议，同时双方虽签订了书面合同但对承包方式的约定不明确，笼统的写为大包，未明确约定房屋主体和装修各占工程款的份额，导致庭审中双方对韩某已完成的工程量占涉案房屋总工程量的比例产生争议，又因施工过程中新增院墙工程未签订书面补充协议，导致双方新增院墙问题亦存争议。法院综合双方当事人的陈述、现场勘查情况、目前农村建房工程现状酌情判定。特别是涉案房屋的质量问题，我国农村建房工程基本没有设计施工图纸和施工方案等，同时没有此类建房的国家或行业标准，一般情况下施工人按照建房人的要求修建，所建房屋可能达不到国家建筑标准，但合同履行的基本目的是提供满足安全性使用要求的住房，如果未满足农村住宅用房一般使用标准的瑕疵责任部分，应由施工人承担。合同之外，韩某为王某增建了院墙，该部分增项应当计入工程价款总额中。因双方签订的《建房合同》及《建房施工计划书》系双方当事人的真实意思表示，应当有效。依据双方诉讼中的陈述、双方签订的《建房合同》、《建房施工计划书》以及勘查笔录，确定韩某所建涉案房屋完成的工程价款为207 380元，即（312 892*0.65）＋4000≈207 380元。扣除王某已支付的工程款178 000元，韩某租赁王某架子管费用2125.67元和因建房瑕疵给王某造成的经济损失6000元，王某还应支付韩某工程款21 254元。

【典型意义】

由于目前我国尚无统一的农民自建房屋建筑标准，农村自建住宅市场极不规范，导致纠纷频发多发。本案是一例典型的农村建房施工合同纠纷案件，案件系因建房过程中出现质量问题引发。因建房人和施工人法律风险意识淡薄，往往不重视书面合同的签订，多数采用口头协议的形式订立合同，即使有书面合同也是简单列举合同金额、时限等相对简单的条款，导致双方对施工质量标准、建筑材料的质量规格、工程验收标准等约定不明确，责任划分不清晰，进而引发矛盾纠纷。实践中的主要表现为有的对施工材料如主材型号、装修材料品牌等未进行明确约定；有的对承包方式约定不明确，笼统的写为大包、包工包料，未明确约定主体和装修各占工程款的份额；有的对具体的施工范围约定也不明确；有的对施工过程中的新增、删减工程未签订书面补充协议。通过该案例，引导农村建房建房人和施工人双方树立法律意识，通过书面约定明确施工标准、用料标准、施工范围、违约责任、质保范围、补充条款等，约束双方行为，降低经济损失，从而减少矛盾纠纷。